【台北訊】 近期房市申貸族群與地政士（代書）普遍面臨「辦不到貸款」或「排隊等撥款」的窘境。多家國銀（如玉山、遠東等商業銀行）與公股行庫因不動產放款總額逼近法定警戒區，不得不全面啟動「水位控管」措施。此舉不僅導致市場出現集體排隊等待撥款的現象，更讓下半年二手房交易與交屋進度大受影響。
房貸水位暴漲 觸及《銀行法》第72條之2天條
根據《銀行法》第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的 30%。此一條文被金融圈視為不可踰越的「不動產放款天條」。
目前市場面臨三大資金排擠與水位警訊：
- 警戒區臨界： 多數銀行的不動產放款佔比已攀升至 28% 至 29% 以上的警戒水位，逼近 30% 法定上限。
- 放款速度遠大於還款： 近年因預售屋交屋潮湧現加上新青安政策帶動購屋熱潮，資金大量釋出。然而，傳統房貸還款週期長達 20 至 40 年，資金回收速度無法跟上新申請案的撥款速度，導致銀行存款池（分母）無法迅速擴大以支撐放款額度（分子）。
- 風控審核全面收緊： 為避免觸法與配合中央銀行信用管制，銀行採取「限量限額」、「排隊排單」、大幅上調房貸利率（部分升至 2.5%~3% 以上）及提高收支比審核門檻（要求 DTI 低於 60%）等策略。
審查從嚴 首購與換屋族受首波衝擊
中央銀行與主管機關雖然持續滾動調整管制細節，並優先保障無自用住宅者與首購族的權益，但因各家銀行整體不動產總額上限受限，資金池總量並未隨之暴增。這導致非首購族、第二戶購屋族及信用條件較一般的申貸者，面臨貸不到足額成數或核貸利率大幅上升的考量。
專家提醒，下半年有交屋或購屋需求的民眾，務必在簽約前與地政士評估多家金融機構的融資管道，並於買賣契約中妥善約定貸款不成之解約條款，以降低資金卡關帶來的違約風險。
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